Đánh giá khái quát tình hình hoạt động thị trường BĐS Việt Nam

 

Thị trường Việt Nam đã bước đầu được hình thành và phát triển nhưng ngoài những đóng góp to lớn của nó, bản thân thị trường bất động sản còn tồn tại nhiều điểm cần phải điều chỉnh.

Tựu trung lại có bốn cấp độ phát triển của thị trường bất động sản theo cấp độ phát triển của thị trường này. thứ nhất cấp độ sơ khởi, đó là giai đoạn mà tất cả mọi người đều có thể và đều làm được nhà mình. Giai đoạn này chỉ cần một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là một bất động sản. trong cấp độ này chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lí đất đai là các chủ thể có vai trò quyết định. Thứ hai cấp độ tập trung hóa, đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Khi này, do hạn chế về đất đa, do hạn chế về năng lực xây dựng , không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà , một bất động sản lớn , một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách vêf xây dựng và doanh nghiệp , cơ quan quản lí xây dựng là các chủ thể có một vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa, đó là giai đoạn này của các ngân hàng. Khi này, do sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do các hạn chế về điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng tiền để phát triển bất động sản đến khi có thể bán được bất động sản ra thị trường. lúc này các ngân hàng trở thành những người quyết định trong việc tham gia vào dự án này hay là dự ánkhác. trong cấp độ này, các chính sách về ngân hàng các ngân hàng và cơ quan quản lí có vai trò quyết định. Thứ tư, cấp độ tài chính hóa, khi qui mô của thị trường tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản hoặc là sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này các ngân hang phải tài chính hoá các khỏan cho vay, các khỏan cho vay, thế chấp,cũng như tài trợ cho thị trường bất động sản nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính các chính sách tài chính là những chủ thê có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng không nhất thiết một nền kinh tế một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng cung bậc của thị trường.cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này mới chuyển sang giai đoạn khác. vậy thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đâu? có thể thấy rằng thị trường bất động sản Việt Nam mới đang ở cấp 2 với mức độ chưa hòan thiện. Hơn nữa, mấy năm gần đây, thị trường họat động với đầy những biến động và bất ngờ như: sốt đất, giá cả tăng vọt, cầu vượt quá cung, đóng băng.trong khoảng 15 năm đã trải qua 3 lần sốt đất đến chóng mặt. Lần thứ nhất vào những năm 1992 – 1994, qui mô vừa phải tập trung vào một số người có khả năng thanh tóan, ít nhiều là cá nhu cầu thực sự, không lấy mục tiêu buôn bán bất động sản kiếm lời làm chính mà dùng đất kiếm đựơc từ các dự án của cơ quan chiếm dụng đựơc bằng nhiều cách hợp thức rồi chia chác, các bên cùng có lợi.