Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản ở Mỹ- P2

 

 

Sản phẩm cho vay thế chấp dưới chuẩn

 

Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự sụp đổ trên thị

trường bất động sản Mỹ là: Sản phẩm cho vay thế chấp dưới chuẩn. Thông thường, muốn vay nợ ngân hàng để trả góp mua nhà, người đi vay cần có một số vốn để trả trước một phần trị giá căn nhà và đồng thời phải chứng tỏ khả

 

năng tài chính để trả nợ đều đặn trong suốt thời gian đi vay. Ở Mỹ thường

dùng một công thức là “tỷ lệ 28:36” dựa vào mức thu nhập hàng tháng, trong đó 28% được gọi là “front ratio” (tỷ lệ trước), 36% là “back ratio” (tỷ lệ sau). Điều này có nghĩa là ngân hàng chỉ cho vay nếu số tiền trả góp hàng tháng (kể cả thuế và tiền bảo hiểm ngôi nhà) không vượt quá 28% thu nhập hàng tháng, nếu cộng thêm các khoản nợ khác (tiền trả nợ mua xe, trả học phí cho con cái¼) thì tất cả không được quá 36% thu nhập hàng tháng. Khi xét đơn vay nợ, các ngân hàng Mỹ còn căn cứ vào “điểm tín dụng” (credit score) của người đi vay. Đây là thang điểm do công ty Fair Isaac Corp thiết lập, gọi tắt là điểm số FICO, từ 300 – 900 điểm. Điểm tín dụng này được thiết lập cho mỗi cá nhân dựa trên năm yếu tố mà quan trọng nhất là “tiểu sử tín dụng”, người nào xưa nay càng trả nợ trễ hạn bao nhiêu thì điểm tín dụng của người đó càng thấp bấy nhiêu, Thông thường, người đi vay sẽ gặp khó khăn với điểm tín dụng thấp hơn 620. Ở Mỹ, hầu hết những người đi vay có điểm tín dụng thấp hơn 620 chiếm khoảng 25% dân số Mỹ. Tuy nhiên, do uy tín của người đi vay thấp và tình hình tài chính không mấy sáng sủa nên cho vay thế chấp dưới chuẩn có mức lãi suất rất cao. Sự hấp dẫn của các khoản lợi nhuận kếch sù đã kích thích các ngân hàng đầu tư bơm vốn cho các công ty tài chính chuyên làm nhiệm vụ cho vay thế chấp mua nhà hoặc thành lập các công ty cho vay của riêng mình. Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay dưới chuẩn. Các thủ tục thẩm định được các đại lý‎cho vay thực hiện hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên hết sức nhanh chóng. Những người dân có thu nhập thấp ở Mỹ, đặc biệt là dân nhập cư có thể sở hữu những căn nhà dễ dàng hơn bao giờ hết. Thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn phát triển rất nhanh.

 

 

từ năm 2003 và kéo dài cho tới năm 2006 với khoảng 25% tổng số thị phần cho vay thế chấp toàn nước Mỹ. Thị trường vay thế chấp dưới chuẩn trở nên sôi động đầu tiên ở Bắc Califonia, Arizona, Nevada, khu vực ngoại ô Washington D.C, và thành phố New York. Sau đó, cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn lan nhanh ra toàn nước Mỹ. Năm 2002, doanh số cho vay dưới chuẩn cung cấp cho thị trường khoảng 200 tỷ USD, năm 2003 là 320 tỷ, năm

2004 là 550 tỷ, năm 2005 – 2006, con số này là gần 700 tỷ hàng năm.