Tác động đến thị trường bất động sản

Trong suốt năm 2007, con số tài sản bị tịch biên để thế nợ là gần 1.3 triệu, tăng 79% so với 2006. Xấp xỉ 16% nợ dưới chuẩn với thế chấp có thể điều chỉnh tỉ lệ (ARM) là nợ quá hạn 90 ngày hoặc đang trong quá trình tịch biên tài sản để thế nợ tính đến tháng 10/2007. Tỉ lệ nợ trễ hạn tăng tới 21% vào tháng 1/2008 và 25% vào tháng 5/2008. Trong tháng 8/2008, thị trường thế chấp Hoa Kỳ ước tính đạt 12 nghìn tỉ USD với 9.2% nợ hoặc quá hạn hoặc đang bị tịch biên để thế nợ. Nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn – Rủi ro tín dụng: Do những sản phẩm tài chính mới xuất hiện, các ngân hàng bán quyền thanh toán khoản cho vay cầm cố và chuyển rủi ro tín dụng có liên quan cho các nhà đầu tư thông qua một quá trình gọi là chứng khoán hóa. Chứng khoán các nhà đầu tư mua vào được đảm bảo bằng cầm cố và trái vụ thế chấp bằng trái phiếu dùng giấy nợ bảo đảm (collateralized debt obligations – CDO).

Đây là một phương thức kinh doanh ngân hàng đã phổ biến rộng rãi và có tác động không tốt lên nền kinh tế. Vỡ bong bóng trên thị trường nhà đất: Xảy ra do sự mở rộng tín dụng (cho vay dưới chuẩn, lãi suất thấp và dòng vốn lớn từ bên ngoài Hoa Kỳ chảy vào), khiến cho những tài sản có tính rủi ro cao nhất tăng giá. Nhu cầu nhà ở tăng lên nhanh chóng (64% năm 1994 lên 69.2% năm 2004) làm tăng cao giá nhà đất (tăng 124% từ 1997 đến 2006) và tiêu dùng cá nhân. Bên cạnh đó yếu tố "văn hóa tiêu dùng" cũng không thể bỏ qua. Một nền kinh tế ngày càng dựa vào sự "thỏa mãn tức thì" (giá nhà đất tăng khiến người dân giảm tiết kiệm, tăng cường vay nợ và tiêu dùng) khiến tỉ lệ nợ của các hộ gia đình trên phần trăm ngân sách chi tiêu gia đình tăng lên 134% (2008). – Đầu cơ vào bất động sản "nóng" quá mức: Giá nhà đất nói chung tăng lên gần gấp đôi trong giai đoạn 2000-2006 – một hiện tượng chưa từng có ngay cả khi http://svnckh.com.vn 20 21 đã giảm trừ lạm phát. Trong khi nhà ở từ trước đến nay không được coi là khoản đầu tư chứng khoán thì quan niệm này đã thay đổi trong suốt thời kì bong bóng nhà đất. Việc đầu cơ vào bất động sản cũng là một nhân tố dẫn đến cuộc khủng hoảng. Chẳng hạn, một công ty bất động sản ước tính có 85% số nhà công ở Miami là dùng cho mục đích đầu tư. Năm 2006, 1.65 triệu căn nhà được mua với mục đích đầu tư (chiếm 22%), cộng với 14% (1.07 triệu căn) mua là nhà trống hoặc biệt thự nghỉ dưỡng. Năm 2005, con số này tương ứng là 28% và 12%. Như vậy, gần 40% doanh thu mua nhà có được từ việc mua đi bán lại – một con số kỉ lục. – Hoạt động cho vay cầm cố rủi ro cao: Trong một vài năm trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng, hành vi của người cho vay thay đổi rõ rệt – họ tỏ ra dễ dãi hơn với những người vay tiền có rủi ro cao, bao gồm cả giới nhập cư bất hợp pháp.

Nợ dưới chuẩn chỉ là 35 tỉ USD, chiếm tới 5% tổng giá trị năm 1994, nhưng đã leo thang lên 9% năm 1996, 13% năm 1999 và 20% năm 2006 (600 tỉ USD). Một nghiên cứu của Cục dự trữ liên bang Mỹ cho thấy độ vênh giữa lãi suất cho vay chuẩn và dưới chuẩn ngày một thu hẹp trong giai đoạn 2001 – 2007. Thêm vào đó, người cho vay ngày một tạo thêm "động lực" để người cần vốn vay tiền với nhiều lựa chọn "hấp dẫn" hơn. Năm 2005, có tới 43% những người vay tiền mua nhà lần đầu không bị bắt buộc phải trả góp. Hoạt động chứng khoán hóa: Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính, cho vay cơ cấu xuất hiện vào những năm 1970 mà trong đó các tài sản thế chấp của những người đi vay khác nhau hay các công cụ tài chính được mua lại, tập hợp, "đóng gói" phân thành các nhóm rồi được dùng làm đảm bảo để phát hành các trái phiếu. Tiền thu được từ người mua các chứng khoán này sẽ được các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để cho người đem thế chấp tài sản vay tiền.