Giao dịch mua bán nhà đất ở quận Phú Nhuận nói riêng hay giao dịch mua bán nhà đất nói chung mà chưa được cấp sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp nên bạn cần lưu ý kỹ trước khi mua. Loại đất chưa có sổ đỏ luôn ẩn chứa nhiều nguy cơ mà không phải ai cũng biết trước được. Một số người chấp nhận mua bán đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua xong mảnh đất đó sẽ hợp thức hóa, thu về khoản giá trị lớn hơn, hoặc cũng có trường hợp người mua không am hiểu về pháp luật đất đai nên lỡ mua phải loại đất này.
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định của pháp luật, từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi người dân đề nghị cấp Sổ đỏ cho đất, tài sản khác gắn liền với đất thì Nhà nước sẽ cấp chung 01 loại sổ với tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Rủi ro tiềm ẩn khi mua bán nhà đất quận Phú Nhuận chưa có sổ đỏ
Loại đất không có sổ đỏ thường nằm một trong hai trường hợp:
Không đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ điều kiện
Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.
Theo quy định, nếu đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ đỏ mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng đất đó thì bắt buộc phải làm sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, vì nếu không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên sổ đỏ.
Theo các chuyên gia cho biết, trừ một số ít trường hợp có thể hợp thức hóa, xin cấp sổ đỏ được còn phần lớn người mua sẽ phải gánh chịu các hậu quả pháp lý như sau:
- Thứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
- Thứ hai, không thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không phù hợp với quy hoạch.
- Thứ ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu.
- Thứ tư, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào vì đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi…
- Thứ năm, mặc dù cơ quan nhà nước còn ít khi xử lý nhưng theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý. Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn. Và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
>>> Xem thêm: Nhà mặt tiền chính chủ, giá rẻ tại tphcm
Những lưu ý để không chọn phải đất chưa có sổ đỏ
Bạn nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Ngoài ra, bạn nên làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.
Khi đó, để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, bạn cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất bao gồm:
- Đất có phải đất thổ cư hợp pháp hay không?
- Đất có thuộc diện đất lấn chiếm không?
- Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không?
- Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?
Bạn có thể xác minh những thông tin này bằng cách yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có) hoặc qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao, không nên mua.
Bạn cũng cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán. Nếu người bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Bên cạnh đó, giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
Về thanh toán, việc này nên được thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
Tóm lại, nhà đất quận Phú Nhuận nói riêng và các quận khác nói chung, không có sổ đỏ thì không được quyền mua bán. Do đó nếu nhà đất đó đủ điều kiện thì chủ sở hữu cần làm sổ đỏ trước khi lập hợp đồng mua bán nhà đất. Như vậy, đứng trước các rủi ro về mặt pháp lý, người mua đất cần sáng suốt cân nhắc kĩ việc mua bán đất khi chưa có sổ đỏ hay mua bán bằng hình thức viết tay. Khi mua đất ở hay đầu tư, người mua cần tìm hiểu kỹ kiến thức về luật đất đai, nắm vững thông tin về thửa đất và sẵn sàng chấp nhận các rủi ro có thể xảy ra.
>>> Tham khảo nhà đất quận Phú Nhuận có giấy tờ pháp lý đầy đủ ngay tại đây.
